Что такое Service Charge

Service Charge в недвижимости ОАЭ – это обязательный ежегодный или периодический платёж за эксплуатацию, управление и содержание общих зон в бизнес-центрах и коммерческих комплексах. Он оплачивается владельцем или арендатором (в зависимости от договора) и включает обслуживание инженерных систем, охрану, уборку, управление зданием и инфраструктуру. Без Service Charge невозможно поддерживать работоспособность офисных башен, торговых помещений и коммерческих площадей на уровне, требуемом DLD и RERA.

В отличие от арендной ставки, Service Charge отражает не «стоимость площади», а цену содержания бизнес-центра: лифты, вентиляцию, кондиционирование, освещение, фасады, парковку, услуги здания. Для арендатора важно заранее понимать, включён ли Service Charge в ставку аренды – в коммерческих объектах это встречается реже, чем в жилых.

Что включает в себя Service Charge

В коммерческой недвижимости объём услуг ощутимо шире, чем в жилых проектах. Как правило, он покрывает:

• Обслуживание MEP-систем (Mechanical, Electrical, Plumbing) – лифты, кондиционирование, вентиляция.
• FM-сервисы (facility management) – круглосуточная эксплуатация объекта, диспетчеризация, аварийные службы.
• Охрана, контроль доступа, видеонаблюдение.
• Уборка общих зон, фасадов, холлов, санитарных помещений.
• Управление паркингом, обслуживание шлагбаумов и систем контроля.
• Пожарная безопасность, ежегодные проверки, система тревожной сигнализации.
• Работа управляющей компании / property management.

Сколько стоит Service Charge в коммерческих проектах

Ставки Service Charge для коммерческих зданий выше, чем для жилых, из-за большого количества инженерных систем, техобслуживания и круглосуточной эксплуатации.

По данным открытых источников рынка:

• Офисные здания среднего уровня: ориентировочно 15–25 AED/кв. фт/год.
• Бизнес-центры класса A: в среднем 20–35 AED/кв. фт/год.

Например: офис 2 000 кв. фт при ставке 25 AED/кв.фт/год будет иметь годовой Service Charge около 50 000 AED, что нужно учитывать при расчёте стоимости владения или аренды.

Когда Service Charge включён в аренду

В коммерческой недвижимости Дубая Service Charge чаще всего не включён в базовую арендную ставку.

Обычно НЕ включён, если:

• аренда указана как Base Rent,
• помещение предоставляется в Shell & Core,
• бизнес-центр класса A, где значительные эксплуатационные расходы
• контракт формата “Rent + Service Charge” (распространённая модель в офисах и торговых помещениях).

Может быть включён, если:

• объект сдаётся в формате fully fitted / serviced office
• бизнес-центр предоставляет модель all-inclusive

При переговорах с арендодателем важно уточнить, входит ли Service Charge в ставку за кв. фт или выставляется отдельным пунктом.

FAQ – частые вопросы

Service Charge оплачивает владелец или арендатор?
По умолчанию – владелец. Но часто это перекладывается на арендатора через контракт.

Может ли Service Charge меняться ежегодно?
Да. Управляющая компания пересматривает бюджет с учётом эксплуатационных затрат. Изменения должны соответствовать методике RERA/DLD.

Влияет ли Service Charge на доходность инвестиционной коммерческой недвижимости?
Да. Высокие эксплуатационные расходы могут снижать Net Yield, особенно в старых зданиях.

Выводы

• Service Charge – это обязательная плата за эксплуатацию здания: инженерные системы, FM-сервисы, безопасность, уборку, инфраструктуру.
• Ставки варьируются по рынку, но для офисных и коммерческих зданий составляют примерно 15–35 AED/sq.ft/год, а в премиальных башнях – выше.
• Чаще всего Service Charge не входит в базовую арендную ставку коммерческих помещений – важно учитывать его при расчёте бюджета.
• Правильная проверка структуры Service Charge, сравнение с индексом DLD и аудит управляющей компании позволяют оптимизировать затраты.
• Для инвесторов Service Charge влияет на чистую доходность, поэтому оценка эксплуатационных расходов – обязательная часть анализа объекта.