Законодательство об инвестировании в недвижимость в ОАЭ

Бурное строительство последних 20 лет, лояльность к иностранцам и привилегии для бизнеса сделали Арабские Эмираты необычайно привлекательными для инвестиций. Ежегодно Дубай бьет собственные рекорды по продаже и аренде недвижимости, что дает дополнительный объем финансирования для развития государства. Действующий президент Шейх Мухаммед бин Рашид Аль Мактум также заинтересован в дальнейшем развитии этого направления, что и послужило базисом для подписания в 2022 году Указа №22. Его целями стали:

• Создание законодательной базы для регулирования деятельности инвестиционных фондов недвижимости;
• Обеспечение прозрачности в вопросах купли-продажи и долгосрочной аренды;
• Стимулирование спроса со стороны иностранных инвесторов и фондов – зарегистрироваться в ОАЭ могут организации из любых государств при соблюдении условий;
• Привлечение еще большего капитала в экономику страны, повышение инвестиционной привлекательности частной и коммерческой недвижимости;
• Стимулирование развития регионов, которые ранее были недоступны для иностранных владений и бизнеса.

Давайте же вместе рассмотрим, какие положения предусмотрены в законе и как он повлиял на порядок заключения сделок с недвижимостью в ОАЭ, скорость оформления документации и привлекательность вложения капитала в экономику этого государства.

Ключевые реформы и основные положения Указа №22

Внесение изменений было анонсировано еще в июле 2022, теперь же указ вступил в полную силу, что позволяет объективно оценить проведенную реформу. Так, ключевым положением в нем стала возможность покупки иностранцами и полноценного владения недвижимостью в районах, которые ранее были открыты только для граждан ОАЭ. Но некоторые ограничения все же сохранились:

• Стороной сделки выступает инвестиционный фонд недвижимости;
• Его работа лицензируется и контролируется DIFC (Dubai International Financial Center) и Управлением по ценным бумагам и товарам;
• Также каждый вновь образованный инвестиционный фонд вносится в реестр Земельного департамента Дубая, что предусматривает предоставление ему всего спектра услуг по сделкам с недвижимостью в упрощенном формате;
• Покупать недвижимость фонд может практически без ограничений, но для продажи объекта в районе с ограничением на владение иностранцами он обязан получить разрешение специального комитета.

Таким образом, лицензирование инвестиционных компаний и их деятельности дает твердые гарантии их клиентам. А центральным изменением в законодательстве стала возможность приобретения иностранцами апартаментов и вилл не только во freehold-районах, но и во всем Дубае.

Порядок регистрации инвестиционных фондов недвижимости

Действие Указа №22 распространяется не только на уже действующие организации по сделкам с недвижимостью, но и на вновь зарегистрированные в Земельном департаменте – DLD. Чтобы открыть инвестиционный фонд и получить соответствующий статус, нужно соблюсти ряд условий:

• Собрать уставной капитал в размере не менее 180 млн дирхамов. В том числе фонду по желанию его учредителей может быть передана и их собственная недвижимость в ОАЭ.
• Основатели ИФ не должны быть отстранены от торговли ценными бумагами на фондовых рынках Дубая.
• Также необходимо получить лицензию в DIFC или Securities and Commodities Authority, оплатить регистрационный сбор в размере 10 000 дирхамов в Департамент экономики и туризма.

Проверку кандидата в реестр DLD проводят сразу два органа – Земельный департамент и Агентство регулирования операций с недвижимостью. При положительном решении инвестиционный фонд получает права приобретения, владения и долгосрочной аренды недвижимости, в том числе и в зонах, где ранее иностранцы не могли приобретать апартаменты и офисы.

В Указе №22 также имеется примечание, что в случае банкротства, роспуска активов или незаконных сделок права фонда ликвидируются, а деятельность ограничивается до решения суда.

«Натуральный вклад» в инвестиционный фонд

49 млн долларов уставного капитала – сумма, собрать которую не так-то просто. Поэтому для желающих стать учредителями инвестиционного фонда предусмотрена такая возможность как вложение в натуральной форме. То есть, участник может предоставить собственную недвижимость в качестве доли участия. Но при этом нужно оплатить фиксированный сбор в казну в размере 13 600 долларов, вне зависимости от стоимости объекта.

Нужно принять во внимание и тот факт, что права владения этой недвижимостью при регистрации переходят от частного лица фонду. Он может ее продать, сдать в аренду или совершить другие операции.

Особенности купли-продажи недвижимости во «вновь открытых» регионах

До изменений в законодательстве ОАЭ, введенных в 2022 году, иностранцы могли получить полное право собственности и распоряжения только во Freehold Zones, во всех остальных случаях бизнес мог только заключить договор аренды на срок до 99 лет. Указ №22 направлен на расширение полномочий инвесторов и предполагает возможность продажи недвижимости даже на территориях, не предназначенных для иностранного владения. Но для подобных сделок должен соблюдаться ряд требований:

• Стоимость объекта обязана составлять не менее 13 600 000 долларов США;
• Доходность недвижимости определяется в строгом соответствии с требованиями Земельного департамента Дубая;
• Также недвижимость обязана соответствовать рамкам, изложенным в Указе №25. В него входят преимущественно земли коммерческого и промышленного назначения;
• Земельный департамент оставляет за собой право выдвижения других условий, которые также должны быть исполнены инвестиционным фондом, приобретающим объекты в зонах, не предназначенных для иностранного владения.

Значимым шагом в изменениях законодательства стало и введение в 2022 году права Musataha. Получившее его лицо может строить недвижимость, развивать коммерческие проекты, инвестировать, продавать и покупать участки в Дубае в течение 35 лет. Более того, срок действия Musataha при успешной деятельности компании или частного инвестора может быть продлен до 50 лет.

Комиссии и сборы

Земельный департамент Дубая облагает сборами все сделки с недвижимостью. Ранее их размер определялся статусом покупателя или арендатора, стоимостью и назначением объектов. Теперь же для всех инвестиционных фондов, проводящих сделки с недвижимостью, предусмотрены твердые размеры комиссий:

• Покупка. При этом организация приобретает объект и оформляет его в свою собственность. Внести в казну полагается 2% от его стоимости.
• Продажа третьим лицам. При передаче прав покупателю и переоформлении приобретенного объекта на его имя – 4%.
• Долгосрочная аренда или узуфрукт. Это право распоряжения недвижимостью также подлежит регистрации с уплатой 2% от его стоимости.
• Отказ от долгосрочной аренды – 4%.

Исключением является только отчуждение долей собственников учредителей – при выходе из фонда со своей долей никаких сборов уплачивать не нужно.

Выгоды Указа №22 для правительства ОАЭ

Арабские Эмираты еще 20 лет назад были «пятном песка» на карте. Масштабное строительство жилой и коммерческой недвижимости, создание свободных экономических зон и отличных условий для ведения международного бизнеса сделали их одной из самых процветающих стран мира. И правительство ОАЭ в лице президента Шейха Мухаммеда бин Рашида Аль Мактума заинтересовано в поддержании той же траектории развития.

Привлечение иностранных инвесторов в сектор недвижимости, по мнению руководства страны, должно позитивно повлиять не только на этот сегмент рынка, но и на другие:

• Торговлю и бизнес. Многие предприниматели заинтересованы в покупке или аренде офиса в Дубае.
• Логистика. Уже сейчас в портах ОАЭ отгружаются товары большинства международных корпораций.
• Уровень жизни. Проживание состоятельных иностранных граждан на территории Дубая позитивно влияет на экономику и развитие инфраструктуры.

Все это говорит о том, что в обозримом будущем курс правительства по отношению к иностранным инвесторам не изменится. Напротив, будут создаваться все условия для привлечения их в экономику Дубая.

Преимущества изменений в законодательстве для инвесторов

Последние 4-5 лет стали нестабильными для «Западного мира», России и Китая. Практически все экономики пострадали от политической дестабилизации, санкций и ряда других факторов. И даже активы, которые ранее стабильно давали хорошую прибыль, стали вызывать у инвесторов массу сомнений. В то же время недвижимость и бизнес в Дубае продолжают стремительно расти и развиваться. Так, инвестиционная привлекательность апартаментов и офисов оцениваются в рамках 8-12% в зависимости от района эмирата. 

При этом Указ №22 способен сыграть роль катализатора в привлечении иностранных инвесторов:

• Лицензированные фонды способны обеспечить прозрачность проведения сделок;
• Дарованные им права на упрощенное оформление документов сокращают сроки проведения всех операций с недвижимостью;
• Появилась возможность приобретения участков, офисов, торговых центров в тихих районах Дубая, где ранее иностранцы практически никогда не бывали. Это настоящие зоны низкой конкуренции, способствующие развитию бизнеса;

Приток на рынок иностранных инвестиционных фондов и частных капиталистов способен стать новым мощным стимулом для развития экономики Дубая и новой волны роста цен на недвижимость. В итоге свою долю прибыли получат и институциональные, и розничные инвесторы.

Поможем приобрести недвижимость в Дубае

Сделки с недвижимостью всегда требуют грамотного юридического сопровождения. Особенно, если речь идет о приобретении или аренде объектов в другой стране. Мы оказываем услуги юридического сопровождения сделок в Дубае, отслеживаем все изменения в законодательстве и тонкости, помогаем вам в подборе недвижимости, заключении сделок с ней и грамотным оформлением. 

Мы поможем подобрать подходящие варианты, быстро и без преград пройти все бюрократические процедуры и получить максимальную выгоду от вложений в недвижимость Дубая.