Термины, которые важно знать при покупке недвижимости в Дубае

ОАЭ пережили удивительную трансформацию. За какие-то 20-30 лет государство радикально сменило вектор развития и превратилось из «страны третьего мира» в крупнейший международный центр торговли и бизнеса. Теперь Эмираты уверенно занимают лидирующие позиции в мировых рейтингах по уровню жизни, привлекательности для инвесторов и экспатов. Отчасти причиной тому является проведение целого ряда реформ, направленных на создание стабильных взаимоотношений в сфере недвижимости. Давайте же познакомимся с 10 арабскими терминами, играющими огромную роль в жизни собственников жилья и арендаторов апартаментов в ОАЭ.

Ejari

Объединенные Арабские Эмираты по своему типу политического устройства схожи с Россией – это федерация, все регионы которой объединены общим направлением развития, но имеют собственные законы и особенности. Так, Ejari – термин, который используется исключительно в Дубае. В переводе на русский он означает «моя аренда» и представляет собой систему, регулирующую взаимоотношения между собственниками недвижимости и арендаторами.

Основой для Ejari стал Закон №26 от 2007 года, разработанный Агентством по регулированию недвижимости. Он гласит, что каждый договор аренды обязан быть зарегистрированным на одноименном онлайн-портале. Касается это как жилых апартаментов, так и коммерческой недвижимости. Без выполнения этого условия в Дубае невозможны никакие дальнейшие действия – регистрация в Ejari необходима для получения удостоверения личности, подключения коммунальных услуг, оформления лицензии на деятельность компании и так далее.

Целью Ejari является защита интересов собственников и арендаторов, регулирование отношений между ними. В систему вносятся:

• Сведения о владельце недвижимости;
• Данные арендатора;
• Управляющая компания, участвующая в обслуживании недвижимости;
• Условия аренды.

Ответственность по регистрации возлагается на обе стороны, а в случае возникновения конфликтных ситуаций, суд рассматривает  заявление на основании зафиксированных в Ejari сведений и восстанавливает справедливость. Таким образом, эта система призвана защищать интересы обеих сторон.

Стоимость регистрации в Ejari составляет:

• 215 дирхамов + 5% НДС при личном обращении в Земельный департамент Дубая;
• 172 дирхама при самостоятельном введении сведений в онлайн-приложении.

Обратите внимание, что регистрация в Ejari не аннулируется автоматически даже после истечения срока договора – вы обязаны сделать это самостоятельно в тот момент, когда покинете арендованную недвижимость.

Tawtheeq

Этот проект является аналогом Ejari, используется он исключительно на территории Абу-Даби. При этом Tawtheeq был введен немного позже – в 2011 году, и получил некоторые особенности:

• Ответственность за регистрацию возлагается не на арендатора, а на собственника недвижимости. В некоторых случаях ее выполняет агент управляющей компании.
• В системе присутствуют такие термины как DMK-PR и DMK-EC. Первый содержит информацию о характеристиках интересующего вас объекта, а во втором собраны сведения о свободных объектах, которые можно арендовать.
• В отличие от системы Дубая, Tawtheeq предусматривает регистрацию всей недвижимости, которая будет сдаваться в аренду. При этом стартовый этап регистрации отнимает до месяца, поэтому позаботиться о решении этого вопроса следует заранее.
• Статус недвижимости необходимо периодически обновлять – после заключения договора аренды, его продления или расторжения нужно войти в приложение и внести соответствующие изменения.

Система Tawtheeq в Абу-Даби не только обеспечивает прозрачность и порядочность взаимоотношений между арендаторами и собственниками, но и собирает все сведения о существующей недвижимости в единую базу. Это значительно упрощает работу управляющих компаний и поиск жилья. Но и сборы в ней несколько выше, чем в системе Дубая:

• За первоначальную регистрацию собственника в системе нужно заплатить 1000 дирхамов. Если же предусматривается сдача не одних апартаментов, а нескольких, за внесение каждого объекта доплачивается по 5 дирхамов;
• За заключение и продление договора аренды предусмотрена плата в 100 дирхамов;
• За расторжение или изменение условий необходимо оплатить 50 дирхамов.

Как и в Дубае, получить удостоверение и подключить коммунальные услуги арендатор может только после регистрации договора в системе. Но лично идти в ADDC не придется – здесь электроэнергию и водоснабжение в жилые апартаменты подключают автоматически.

Пройти процесс регистрации недвижимости владелец может на онлайн-портале Tawtheeq, в Центре обслуживания клиентов при муниципалитете Абу-Даби и в некоторых других утвержденных организациях. Для внесения сведений предусмотрена стандартная форма, в которую вносятся все сведения об апартаментах или офисе, после чего проверяется точность сведений, а документ в дальнейшем используется для подписания всех договоров.

При регистрации собственник получает логин и пароль, которые позволяют ему оперативно вносить изменения о статусе недвижимости через интернет. То есть, для продления договора с арендатором нужно войти в систему, установить новые сроки и оплатить комиссию. Лично приезжать в Абу-Даби не придется.

Tasdeeq

Аджман – самый маленький из эмиратов, но стабильно пользующийся спросом у туристов. Местные белоснежные пляжи, чистота вод Персидского залива и расположение рядом в Дубаем стали причиной его бурного развития и роста спроса на аренду жилья, торговых точек и офисов. Поэтому в 2017 году в Аджмане была создана своя система управления сделками с недвижимостью – Tasdeeq. Как и предыдущие две, она предназначена для фиксации всех договоров и регулирования отношений между собственниками и арендаторами. На платформе предусмотрен ряд услуг:

• Регистрация договоров аренды жилой, хозяйственной и коммерческой недвижимости;
• Аутентификация апартаментов, приобретенных для последующей сдачи в аренду;
• Продление и расторжение договоров;
• Фиксация жилищных контрактов, предусматривающих размещение компанией своих сотрудников, персонала.

Также на Tasdeeq можно получить справку о заключении и расторжении договоров. Практически все операции с недвижимостью в Аджмане можно провести через онлайн-портал, без личного посещения. При этом плата начисляется в зависимости от типа оказанных услуг. Например, для подтверждения статуса инвестора нужно заплатить 400 дирхамов, а при заключении договора аренды – 2% от ее годовой стоимости.

Musataha

Сегодня этот термин не имеет широкого распространения в Дубае, но все еще актуален в Абу-Даби и других эмиратах. Musataha – право распоряжения участком земли, строительства на нем и озеленения, выданное иностранной компании на срок до 50 лет с возможностью продления.

Гражданский кодекс ОАЭ рассматривает Musataha как разновидность аренды, все особенности которой детально описываются в статьях 1353-1360. Кроме того, в каждом эмирате есть свои законы, регламентирующие порядок оформления этого права. Однако с 2002 года эта форма применяется все реже, а во freehold-зонах и вовсе предусматривается выкуп недвижимости в собственность.

Ijarah

Строительство – одна из приоритетных ниш развития ОАЭ. Поэтому правительство заинтересовано в продуктивных продажах готовой недвижимости и отсутствии пустующих апартаментов. Однако далеко не каждый иностранец, приехавший в страну, способен сразу приобрести себе жилье за наличные. В связи с этим, был создан целый ряд схем финансирования: от недорогой ипотеки на срок до 100 лет до Ijarah – аренды жилья с последующим выкупом.

Этот вариант приобретения недвижимости рассчитан на срок в 3-7 лет, при этом несет определенные выгоды для клиента застройщика:

• Сразу после заключения договора и уплаты первого арендного платежа можно переезжать в свои апартаменты;
• Модель полностью соответствует принципам исламского финансирования и не предполагает начисления процентов на стоимость;
• Предложить вам такой вариант может только застройщик, потому как принцип Gharar исключает присутствие в сделке третьих лиц, посредников.

Модель покупки Ijarah также нередко называют арабским лизингом. Отчасти она с ним схожа: проживая в апартаментах, вы платите арендную плату, которая аккумулируется и идет в зачет полной стоимости, а в конце договора остается только доплатить оставшуюся сумму.

Makani

Эта система была введена в Дубае в 2015 году и оказалась настолько удобной, что сейчас активно используется во всех эмиратах. Согласно ей, каждое здание и помещение получает собственный уникальный 10-значный номер, по которому можно мгновенно вычислить его расположение. Поэтому система и получила название Makani, что в переводе с арабского означает «мое местоположение».

Сегодня номера Makani широко используются службами экстренной помощи. Человеку достаточно сообщить 10-значный код, чтобы к нему выехала полиция, врачи или другие специалисты. Кроме того, Makani помогает в поиске недвижимости, определении ее расположения.

Trakheesi

ОАЭ удалось победить бумажную волокиту и бюрократию. Сделано это было благодаря двум нововведениям – обязательному сопровождению всех сделок с недвижимостью агентами и системы Trakheesi. Она представляет собой онлайн-приложение, интегрированное с Департаментом экономического развития, что позволяет мгновенно получать целый ряд важных бумаг:

• Лицензии на разные виды деятельности;
• Разрешения на создание сайтов и мобильных приложений;
• Одобрение на интеграцию с порталами, на которых представлены сведения о продаже и аренде недвижимости.

Система Trakheesi практически полностью автоматизирует процессы получения разрешений, лицензий и сертификатов, при этом доступ к ней поддерживается как с компьютеров, так и с мобильных устройств.

Oqood

Инвестирование в недвижимость на этапе off-plan – явление, распространенное во всем мире. Но практически во всех странах оно связано с риском: проекты нередко «замораживают», сроки сдачи в эксплуатацию откладывают, а в некоторых случаях инвесторов и вовсе обманывают, собирая деньги, не приступая к реализации проекта. В ОАЭ подобные схемы были пресечены на корню – деятельность каждого застройщика строго контролируется Земельным департаментом и системой Oqood. Она предусматривает:

• Обработку всех сведений об off-plan проектах и их текущем состоянии;
• Контроль рынка строящейся недвижимости;
• Регистрацию первичных договоров продажи онлайн;
• Прозрачные условия проведения сделок застройщиков и инвесторов.

Система Oqood значительно повысила безопасность сделок в сегменте off-plan и повысила уровень доверия к такому виду покупки недвижимости.

Estidama

Ипотека всегда предполагает долгий срок погашения, но банки ОАЭ шагнули еще дальше, предложив своим клиентам временные интервалы в 50 и 100 лет с передачей права выкупа наследникам. Во многом это обусловлено уверенностью в надежности и долговечности строений, которые оцениваются в системе «жемчужного рейтинга» Estidama.

Принципы оценки были разработаны в соответствии с программой Vision 2030, в которой учтены все нюансы – архитектура, технологии строительства, инновации и все, что желает видеть правительство в облике Абу-Даби к 2030 году. Так, все новостройки в эмирате оцениваются по этой шкале и получают «жемчужину», а в исключительных случаях – две.

Концепция Estidama представляет собой сводку принципов, гарантирующих столице ОАЭ благополучное будущее. И стоит понимать, что она никак не связана с системами оценки экологичности, такими как BREEAM. Это совершенно иная шкала оценки, которая также широко распространена в Дубае, Абу-Даби и других эмиратах.

Al Sa’fat

Эта программа аналогична Estidama, разработанная для Дубая. В отличие от предыдущей, Al Sa’fat имеет вполне жесткие требования к технологиям, архитектуре и экологичности, что позволяет использовать ее как надежную шкалу оценки всех новостроек. С 2011 года соблюдение этих принципов стало обязательным для всех застройщиков Дубая.

Несмотря на наличие в ОАЭ систем оценки экологичности, в рамках Al Sa’fat она также учитывается. Причиной тому приоритеты руководства Дубая, направленные на снижение энергопотребления, масштабное распространение альтернативных источников энергии и бережное отношение к окружающей среде.

Покупайте недвижимость в ОАЭ без преград

Отсутствие знаний языка, законодательства и традиций нередко создает ряд трудностей для успешного инвестирования и приобретения жилья в другой стране. Наши специалисты готовы избавить вас от подобных преград и взять все процессы под свой контроль.

Мы сотрудничаем с ключевыми застройщиками и владельцами недвижимости, а также регулярно пополняем базу доступных к приобретению объектов в различных сегментах недвижимости. 

Эксперты Bright Rich | CORFAC International проведут анализ и предложат тщательно отобранные инвестиционно привлекательные активы, отвечающие заданным критериям, в рамках вашего бюджета. Мы разработаем наиболее выгодную стратегию приобретения с учетом актуальной рыночной ситуации и перспектив ее развития и обеспечим представление интересов покупателя на всех этапах переговоров с продавцом, включая согласование коммерческих условий и формата сделки.

Мы поможем не только приобрести ликвидный объект недвижимости, но и найти для него надежных арендаторов, обеспечивающих ваш стабильный денежный поток и доходность, сопровождая процедуру заключения сделки с арендатором на каждом из этапов.